---

Steg 3: Olika under­hålls­åtgärder och inter­valler, löp­ande eller period­iskt?

Pengar till det rara barnet, om man är skild och för­lorat vård­naden?

Vad är vad?

Hur man ser på under­hållet varierar om man pratat om ett nytt eller gammalt hus med till­hör­ande mark. Och vem man är förstås.

• "I ett nytt hus finns ju inget att under­hålla", säger kanske någon helt anings­löst och naivt?

• I ett gammalt ruckel finns hur mycket som helst att göra.



• Sedan finns det en hus där under­hållet kommer smygande.
• "Miljonprogrammet" (Bostäder byggda åren 1965‑1975) har ett berg av under­håll. Här kan vi snar­are tala om ett stort reno­verings­behov och/eller om­bygg­nader, i enstka fall även till­bygg­nader.

Nu fick vi in fler be­grepp som förr sam­lades under för­kort­ningen ROT-projekt.

Vi kan börja med något för­håll­ande­vis enkelt såsom 01 Mark och asfalt.

Vad gör man med asfalten?

1. De första åren skottar man bort lite snö då och då (i Trelleborg alltså) och kanske sopar asfalten ren från gran­kottar och annat.
2. Efter ytterligare några år så målar man nya parkerings­mark­er­ingar, om det finns några sådana, eller så målar man dit dem om det be­hövs.
3. Det är ju klart, vilket år som helst har någon drummel kört sönder räcket runt parkerings­platsen.
4. Sedan finns det gamla bilar som läcker olja som gör att det blir hål i asfalten.
5. Tyvärr kan man även finna att ytan blivit väldigt ojämn och på grund av slarvigt ut­fört under­arbete.
6. Inte sällan ser man efter en allt för kort tid att brunn­arna utgör den högsta punkten. (gäller även många bad­rum)
7. Och på hur många ställen finner man spåren efter bred­band eller lagningar av kulvert­ledningar? Det senare är vanligt i om­råden med hårt vatten, typ Enköping, Ystad, Trelleborg och tidigare Malmö.

8. Rör det sig om PAH-asfalt?

   Ibland känns det bättre när man ingen­ting vet.

---

---

A: Under­hålls­inter­valler exempel Norre­gatan byggår 1984?

Varför ta ut problem i förskott, vilka problem då i så fall?

Stort Konfidens­inter­vall! Va dé nu ä för nått?

I en brf kan man låta utföra mycket såsom löp­ande under­håll, bok­förs ibland såsom "rep­ara­tioner" Och vips fick vi in ett nytt ord att fundera över "reparationer.

LÖPANDE UNDERHÅLL. Sällan före­kommande.

Det fixas lite då och då det som fixas bör, an­tingen ideellt eller med egna an­ställda eller ext­erna kraft­er (entre­pre­nörer).

Det är ytterst tvek­samt att en för­ening kokar as­falt helt själv för att sedan lägga ut as­falt­en snyggt och pryd­ligt.

Ny asfalt är defintivt period­iskt under­håll och plan­erat under­håll enligt Aff om man plan­er­ar in asfalt­eringen, vill säga.

PERIODISKT UNDERHÅLL. Ofta före­komm­ande...

...och som enligt Aff kan be­traktas som...

PLANERAT UNDERHÅLL. Kan vara vad fanken som helst så länge det är plan­erat, eller?

När kan det bli aktuellt med ny asfalt?

Här kommer "kokboken" in i bilden som säger att åtgärden kan bli aktuell efter 15, 25 eller 35 år och beroende på om asfalten befinner sig i ett "utsatt", "normal" eller "skyddat" "läge/slitage".

Låt oss gå ut och titta!

Den här asfaltsytan är från 1984 och sålunda 37 år (2021) och bedöms klara sig ytter­ligare 20 år och kanske lite längre?

Man behöver inte anlita en konsult för att av­göra om det är tid för ny asfalt. Men man kan be­höva veta vad det kostar.

Glöm inte ledningarna!

Om en asfaltsyta är i mycket dåligt skick så kan det upp­stå ett dilemma.

Ledning­arna i marken kan ju vara OK och be­döms klara sig minst 10 år eller möjligtvis 20 år till.

Ska man asfaltera i alla fall eller vänta tills det är tid för led­ning­arna?

Tänk om ledningarna inte håller i 10 till?

HSBs Brf Kronotorp (199 lgh med byggår 1961) skulle precis asfalt­era parker­ingen när de fick veta att vatten­för­bruk­ningen var onormalt hög?

Den slagfärdiga ordföranden lät genast prov­trycka en intern vatten­led­ning som det fick byte i all hast. Bytet av led­ningen be­kostade för­mod­ligen as­falt­en.

Grannen Brf Väst­kusten (199 lgh med byggår 1960)blev informerad och gjorde samma sak som grannen.

---

---

B: Sed­vanliga och för­vänt­ade under­hålls­inter­vallern för ett nytt hus?

Nya hus nya problem!

Räkna med sedvanligt underhåll!

I ett nytt hus borde man egent­ligen inte be­höva fund­era sär­skilt mycket när det kan bli dags för ny as­falt eller när det är tid för nya led­ningar i mark­en.

Föreningen bör naturligt­vis kunna förvänta sig att allt är ut­fört enligt konstens alla regler, inkl BBR, varvid ett byte borde ligga väldigt (>50 år) långt fram i tiden.

Jag pratar alltså om det jag kallar för "för­väntat" och/eller "sed­vanligt under­håll". Var­för ta ut pro­blem i för­skott - tänker jag? Och i alla fall så länge det finns en garanti­tid kvar.

I regel är garanti­tiden 5 år, om man åbero­par ABT 06 vill säga.

Men när garanti­tiden är slut så kan det finnas skäl att tänka om, vara mer pessi­mist­isk och vara mer eko­nomisk för­beredd. Allt med tanke på hur det förhåller sig i verkligheten.

Men visst kan det vara motiv­erat att lägga in en spol­ning av led­ning­arna och sam­tidigt rensning av brunnar, den åt­gärden be­höver inte be­traktas som Löp­ande under­håll.

Frågar man spol­firmorna hur ofta man ska spola av­lopps­led­ning­arna så säger de kanske vart 5:e år? Så klart, det är väl så de tjänar pengar?

Vi på Norre­gatan 64 A-G har aldrig spolat av­lopps­led­ning­arna i sin hel­het. Vatten­låsen har vi dock fått rensa åt­skilliga gånger.

Det finns en brf som får spola av­lopps­stamm­arna varje år!

En stamspolning kan kosta allt från 800 kr till 1.500 kr per lägen­het.

Nya hus nya problem!

Nu vet vi förstås inte så mycket om nya hus och hur länge led­ningar och annat kommer att klara sig.

Tittar man på rit­ningar så kan man ganska ofta klia sig i huvudet och undra - "Voffor gör di på detta viset?"

Om nu asfalten, och ledningar i marken, kan vara väl­digt länge så kan man riml­igt­vis vänta med att sätta av pengar till fram­tida asfaltering?

Nu kommer vi osökt in på vad man menar med, det för­håll­ande­vis diff­usa be­grepp­et "AVSÄTTNINGAR"?

Ska man spara pengar för att kunna be­tala entre­pre­nören kontant?

Bostadsrättslagen
inne­håller inte några be­stämm­elser om under vilka för­ut­sätt­ningar och i vilken ordning medel ska av­sättas för att säker­ställa under­hållet av för­eningens hus. Istället upp­dras åt för­eningen att själv be­stämma grunderna för av­sätt­ningen.

https://www.boverket.se/sv/ekonomiska-planer/for-yrkesverksamma/ekonomiska-planer/underhall/avsattning-till-underhall/

Granskad: av Boverket 25 juli 2018

Avsättningar = Sparade + Amorteringar?

Visst bör man spara pengar för att kunna köpa en tvätt­maskin och visst kan det vara lämp­ligt att låna till ett nytt ytter­tak?

Vi kan låna för att köpa en bil, men vi lånar väl inte om vi ska byta ut broms­beläggen?

Och har vi lånat så amort­erar vi väl av lånet?

Tar vi ett nytt när det är dags för den tredje bilen?

Ska man sedan sitta med tre lån men bara en bil?

Så länge ränt­orna är låga så finns det kanske inte några pro­blem. Men vad händer när ränt­orna sticker iväg? Det senare tar vi upp längre fram.

Sparandet i sin tur kan ju vara det som blir över när alla år­liga kost­nader är betalda. År­liga kost­nader är det­samma som:

driften, värme, vatten el

löp­ande under­håll, service och skötsel

ränte­kostnader jämte

administration. Förvalt­nings-/styr­else­arvode

Avskrivningstramset. Bok­förings­niss­arna.

Eller alla kostnader exklusive exklusive period­iskt under­håll och event­uella extra­ordi­nära kostnader som in­träff­at.

Hur mycket ska man spara och amortera?

Svar: Det är en fråga som var och en får be­svara.

Det är inte troligt att det kommer någon lag som säger att man ska spara till allt fram­tida under­håll eller att man ska amortera si eller så mycket i en bostads­rätts­för­ening.
(Privat­personer som köper hus kan dock bli tvingade att amort­era om de lånar till större delen av köpet.)

Lästips! För alla som har svårt för att somna.

https://www.boverket.se/sv/ekonomiska-planer/for-konsumenter/

Vi fort­sätter med á-priser per enhet och
under­hålls­kost­nader

Eller gå till någon av dessa för­träff­liga sidor:

Hem till första sidan

Underhållsplan­ering sid 1  ©

Erfarenhetsåter­föring sid 1  🔁

Fastighetsutveckling  🏠

Lite om mig förstås  

---

© Anders G Fastighetsutveckling AB 2021-12-22